“蛋壳”中的租客如何维权？

从众多已公布的案例来看,当遇到长租公寓纠纷问题,法律一般支持租客的正当权益。

最近,深陷资金链断裂、跑路传言旋涡中的蛋壳等长租公寓,不仅把一批房东和租赁当事人拖入了泥沼,也把“租金贷”推向了风口浪尖。

对于房东而言,未收到蛋壳的租金,存在将租客赶出租房的情况;而租客不但面临被赶出租房的风险,还面临押金难以收回,如有使用“租金贷”等服务,还面临要继续偿付银行贷款的现状。

实际上,“租金贷”这一伴随长租公寓模式兴起的贷款模式,近两年已经逐渐被纳入更为严格的监管中,不过这个市场仍然需要进一步规范、明确责任主体。

对于广大租客而言,该如何维护自身合法权益?住房租赁市场如何健康发展?

租客们如何维权?还是要诉诸法律

长租公寓诞生于2010年;直到2017年10月官方提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,行业发展提速;2019年,经历了前两年的快速生长后,长租公寓行业回归理性之年。

长租公寓行业普遍“缺钱”、融资来源较为单一,“租金贷”的出现,在一定程度上支撑了这些公司的现金流。

数据显示,蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元,累计亏损超50亿元;2017- 2019年前9个月,蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。

可以说,在长租公寓行业的发展过程中,租金贷起到了自身的作用,不过在问题事件频发的背后,厘清责任主体是关键。

就像资本不是罪恶的,只有滥用资本的人才是罪恶的,“租金贷”本身是个中性工具,也不能简单把“租金贷”当替罪羊。作为提供“租金贷”的金融机构,微众银行昨日发布公告,呼吁租客通过法律途径维护正当权益。这给租客们提供了一个方向,即受损客户最终还是要借助法律手段维护自己的合法权益。

对于租客普遍关心的居住问题,从众多已公布的案例来看,当遇到长租公寓纠纷问题,法律一般支持租客的正当权益。

今年4月份,浙江省杭州市下城区人民法院判决的一份民事判决书显示:原告房东A在2019年2019年6月10日,将该房委托给南京乐伽商业管理有限公司(以下简称乐伽公司)进行经营管理。后经乐伽公司转租,由被告租户B承租。当年8月7日,乐伽公司宣布经营不善,无力履行合作,并于9月30日与房东A解除合同。

在此情况下,房东A以在收到乐伽公司2700元的押金之后,未收到相应的房租为由,让租户B搬离该房屋。由于租户与乐伽公司签订了《房屋租赁合同》,在合同约定的承租期内,租户支付房屋租金,房东A要求租户B搬离并未得到法院的支持。

在江苏省宿迁市中级人民法院公布的一份房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中,法院几乎全部支持了租客的诉讼请求。重庆马鸣律师认为,上述判决明显向全社会宣示,即便托管中介跑路,租户合法租住房屋的权利是由法律保护的。

“作为租户,在已经签订了合法有效的房屋租赁合同后,正常支付租金,即有权要求托管中介和房东继续履行房屋租赁合同。如果房东拒不履行房屋租赁合同,属于房东违约,租户有权要求房东承担违约责任。”

实际上,从法律角度来看,长租公寓等机构是房东的代理人,向外出租代理的房屋,与租户签订的房屋租赁合同,对房东和租户都有约束力。对于长租公寓机构没有按时向房东支付租金和押金的,房东有权起诉长租公寓机构,要求其承担违约责任。

“租金贷”市场走向何方

遭遇困境的长租公寓市场,并非没有可取之处。自从政策鼓励“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”,长租公寓市场已经成为一个超过万亿规模的市场。尤其是不少大银行已经进行了积极布局,成为这个市场的重要角色。

对于长租公寓的未来,中国指数研究院《2019长租公寓市场年报》指出,长租公寓作为租赁市场重要组成部分,未来仍将处于政策红利期,市场仍大有可为。

与长租公寓相伴相生的租金贷,目前已经有银行、第三方金融机构、互联网金融等机构纷纷加入了服务行列。然而,随着近来长租公寓公司频繁出现问题,对这个行业带来了打击,也引来各个地方的风险提示以及监管。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,明确提出租金贷“三不得”,即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

根据大同市的一份《关于防范长租公寓行业“租金贷”的风险提示》显示,针对第三方金融机构以及P2P等提供的租金贷业务,以支持国家鼓励发展长租公寓的名义,实际具有非法侵占他人财物的特征,形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大。

“一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。”

对于租金贷的风险管控,各地监管也出台了相关政策。11月13日,重庆多部门就发布了《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》,租户向住房租赁企业支付租金超过3个月的,住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应监管。

经济学家巴曙松此前在一篇文章中表示,不宜一刀切地杜绝“租金贷”产品,而应适当考虑到部分刚需租房者的正常需要,鼓励商业银行提供专门性、差异化的贷款;同时,要确保在市场秩序、租赁关系、监管体系、投诉渠道、惩罚机制上形成强制约束型的制度安排。

多个地方出台相关政策,这对租金贷的健康发展是一个重要的信号。只有解决了这些顽疾,房地产租赁市场这一关系国计民生的行业,才能真正走向长期规范与健康发展。

(文章来源于微信公众号“轻金融”)